Der "kommunale Markt" sorgt für gemäßigte Baulandpreise

Grundstückspreise kennen derzeit nur eine Richtung: nach oben. Im Landkreis Cloppenburg etwa ist der mittlere Kaufpreis für einen Bauplatz im vergangenen Jahr um 8 Prozent gegenüber 2020 gestiegen. Da macht auch der Nordkreis keine Ausnahme. In Barßel kletterte der typische Bodenrichtwert (BRW) für eine Ein- und Zweifamilienhausbebauung um 4 Prozent von 80 auf jetzt 83 Euro pro Quadratmeter. In Bösel liegt der BRW jetzt bei 115 Euro (2020: 105 Euro), in Friesoythe bei 150 Euro (2020: 145 Euro). Den größten Sprung gab es in der Gemeinde Saterland. Lag der BRW am 31. Dezember 2020 noch bei 75 Euro pro Quadratmeter, waren es ein Jahr später bereits 90 Euro. Das entspricht einer Preissteigerung von 20 Prozent.

Von Preisen wie in Oldenburg – dort liegt der BRW inzwischen bei 400 Euro pro Quadratmeter – ist der Landkreis allerdings noch weit entfernt.  Gründe für diesen Preisunterschied gebe es viele, erläutert Karl-Heinz Looschen, der bei der Volksbank Barßel-Bösel-Friesoythe für die Beurteilung und Bewertung von Immobilien und Grundstücken zuständig ist. Einer davon ist, dass es im ländlichen Raum oft zwei Märkte für Baugrundstücke gebe: den privaten und den kommunalen, bei dem die Stadt oder Gemeinde als Verkäufer auftritt. Die Unterschiede können immens sein, bei Privatverkäufen sei der Preis oft doppelt oder gar dreifach so hoch, wie bei kommunalen Bauflächen. 

Pro Quadratmeter Bauland benötigt die Stadt 7,5 Quadratmeter

„Wir können Grundstücke dann kostengünstig anbieten, wenn die Flächen schon lange im Eigentum der Stadt sind und ehemals günstig erworben wurden“, sagt Friesoythes Erste Stadträtin Heidrun Hamjediers. Dann müssen lediglich die Erschließungskosten aufgeschlagen werden. Etwas anders sieht es bei Baugebieten aus, für die auch die Stadt erst die Grundstücke erwerben muss. Grundsätzlich gehe man davon aus, dass die Kommune für jeden neu zu schaffenden Quadratmeter Bauland insgesamt 7,5 Quadratmeter Land benötigt, erläutert Hamjediers anhand eines Beispiels.

Für 20 Bauplätze mit je 650 Quadratmetern sind demnach zunächst einmal nicht nur 13.000 Quadratmeter, sondern 16.250 Quadratmeter erforderlich. "Wir müssen rund 25 Prozent zusätzlich für Straßen, Regenrückhaltung, Gemeinschaftsflächen und anderes kalkulieren", betont Hamjediers. Diese Gesamtfläche muss dann zusätzlich als Ausgleichsfläche zur Verfügung gestellt werden. Damit muss die Kommune pro Quadratmeter Bauplatz schon einmal 2,5 Quadratmeter Land erwerben.

„Für die Käufer ist es besser, wenn die Kommune das Bauland selbst verkauft.“

Karl-Heinz Looschen, Immobilienexperte

Damit aber, so Hamjediers, sei es nicht getan. "Wenn die Stadt landwirtschaftliche Flächen für ein neues Baugebiet nutzen will, fordern die Eigentümer meist Tauschgrundstücke im Verhältnis 1 zu 3", erläutert sie. Das ergibt den Flächenbedarf von 7,5 Quadratmetern pro Quadratmeter Bauland. "Wenn wir die Tauschflächen für 9 Euro pro Quadratmeter kaufen, sind das schon einmal 67,50 Euro pro Quadratmeter Bauland", sagt Hamjediers. Hinzu kommen die Erschließungskosten, die bei den zuletzt erschlossenen Gebieten bei 62,50 Euro pro Quadratmeter lagen. In Hamjediers' Beispielrechnung liegt der Kaufpreis für den Quadratmeter Baugrundstück damit bei 130 Euro – und damit 20 Prozent unter dem durchschnittlichen Bodenrichtwert.

„Für die Käufer ist es besser, wenn die Kommune das Bauland selbst verkauft“, sagt Immobilienexperte Looschen, der auch Mitglied im Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich Oldenburg-Cloppenburg ist. „Das drückt die Preise, da die Kommune keine Gewinnerzielungsabsicht hat.“